Девелопер-финансист
Зачем эта глава
Понять, на чьи деньги на самом деле строятся дома и почему покупатель квартиры на котловане — самый незащищённый участник стройки.
Аналогия
Представьте, что вы обещаете соседям испечь сто пирогов к воскресенью. Денег на муку у вас нет, и есть два пути. Первый: собрать предоплату с соседей и купить муку на их деньги. Второй: занять у банка, испечь, отдать пироги и вернуть заём из выручки. Внешне разница невелика, а на деле огромна. В первом случае, если вы разоритесь, соседи останутся без денег и без пирогов, и жаловаться будет некому. Во втором — рискует тот, кто профессионально умеет считать риск. Третья глава ровно об этом: кто в стройке кредитор, кто заёмщик и в какой момент покупатель квартиры незаметно становится тем и другим одновременно.
Как это устроено
Проектное финансирование стройки: земля → кредит банка траншами под этапы → продажи дольщикам → погашение. Теперь вы ведёте два баланса: банка и застройщика — одна сделка выглядит по-разному с двух сторон.
Эскроу: деньги дольщиков лежат в банке замороженными (пассив банка), застройщик их не видит до сдачи дома — строит на кредит банка. Банк спокоен: эскроу — дешёвое фондирование и гарантия спроса.
Без эскроу (модель Evergrande): предоплаты дольщиков — это беспроцентный заём застройщику от населения. Он финансирует не «этот дом», а покупку следующих участков. Пирамида работает, пока продажи растут.
Слова этой главы
Проектное финансирование
Кредит, выданный не под имущество застройщика, а под будущий дом: банк выдаёт деньги частями, привязывая каждую к этапу стройки, и следит за сметой.
Придумано, потому что у стройки нет выручки до самого конца. Обычный кредит под такой поток не выдаётся, а деньги нужны с первого дня.
Эскроу
Счёт с двумя замками: деньги покупателя лежат в банке замороженными, застройщик их не видит до сдачи дома, а банк не вправе отдать их раньше срока.
Придуман после того, как слишком много строек остановилось с деньгами покупателей внутри. Он разделяет две вещи, которые раньше смешивались: оплату квартиры и финансирование стройки.
Предпродажи без эскроу
Старая модель: покупатель платит напрямую застройщику, и тот распоряжается деньгами как своими — например, покупает на них следующий участок.
Появилась не по злому умыслу, а потому что это самые дешёвые деньги на свете: беспроцентный заём от населения, который никто не считает займом.
Мезонин
Дорогой долг второй очереди: его дают, когда банк уже дал всё, что готов дать, а денег на проект всё ещё не хватает. Залога у такого кредитора нет, в очереди на выплату он стоит после банка.
Придуман, чтобы закрыть разрыв между тем, сколько банк готов профинансировать, и полной стоимостью проекта, не размывая долю собственника.
Два баланса
Начиная с этой главы одна и та же сделка смотрится с двух сторон: со стороны банка и со стороны застройщика. То, что для одного имущество, для другого долг.
Без второго взгляда нельзя увидеть, где на самом деле сидит риск. Отчётность банка может быть безупречной ровно в тот момент, когда у его заёмщика горит земля.
Транш
Часть кредита, выдаваемая при выполнении условия: залит фундамент — пришли деньги на стены. Не выполнено — не пришли.
Придуман, чтобы кредитор не отдавал всю сумму сразу под обещание. Каждый транш — это новая точка, где можно остановиться.
Что происходит с балансом
Сравните две конструкции на одной схеме. В модели без защиты деньги покупателя приходят прямо застройщику и становятся его свободными деньгами: обязательство построить есть, а кредитора с правами нет. В модели со счётом с двумя замками деньги покупателя стоят в долгах банка отдельной строкой, застройщик к ним не прикасается, а стройка идёт на кредит. Обратите внимание, где в каждой конструкции находится риск: в первой он у семьи, купившей квартиру, во второй — у института, который умеет его считать и держит под него подушку.
Откуда здесь деньги
Банк в этой главе зарабатывает дважды: процентом по проектному кредиту и дешёвым фондированием, потому что замороженные деньги покупателей нельзя забрать по звонку. Застройщик зарабатывает разницей между ценой продажи и полной стоимостью стройки, включая проценты. Мезонинный фонд зарабатывает высокой ставкой — платой за то, что он стоит в очереди позади банка и без залога. Теряет в этой конструкции тот, кто заплатил вперёд и не получил ни обеспеченного требования, ни процентов. Вам это важно вот чем: если вы покупаете строящееся жильё, единственный вопрос, который стоит задать, — где физически лежат ваши деньги до сдачи дома и кто вправе их тронуть. Если ответ «у застройщика» — вы дали беспроцентный заём без залога и без очереди.
Что обычно понимают неверно
Обычно думают. Дом строится на деньги дольщиков — они же скинулись заранее.
На самом деле. В защищённой модели дом строится на кредит банка, а деньги покупателей лежат замороженными до сдачи. Они работают не как стройматериал, а как доказательство спроса.
Обычно думают. Предоплата покупателя — это просто оплата товара вперёд, как в магазине.
На самом деле. Это беспроцентный заём без залога и без очереди. Обязательство у застройщика есть, а кредитора с правами нет ни в одном балансе.
Обычно думают. Крупный застройщик не может обанкротиться: у него слишком много объектов и покупателей.
На самом деле. Может, и именно из-за этого. Конструкция, где новые дома гасят старые обязательства, платёжеспособна только при растущем притоке покупателей. Evergrande остановился с обязательствами свыше 300 млрд долларов и был ликвидирован по решению суда Гонконга в январе 2024 года.
После главы вы сможете
- видеть момент, в который банк создаёт деньги, и не путать созданный депозит с доходом института
- оценивать, что именно клиент получил в обмен на деньги — обеспеченное требование или обещание
- различать деньги, которые лежат у института, и деньги, которыми институт вправе распоряжаться
- распознавать конструкцию, платёжеспособную только при растущем притоке новых клиентов
- проходить проектный цикл целиком и считать, сколько денег институт создал, сколько уничтожил и что оставил себе
Проверьте себя
Деньги покупателя лежат на замороженном счёте в банке. Может ли банк использовать их для кредитования стройки?
Как источник фондирования — да, распоряжаться ими как своими — нет.
Эти деньги стоят в долгах банка и не могут быть выданы застройщику раньше срока. Но как устойчивый, невыводимый остаток они делают фондирование банка дешевле, и это одна из причин, по которой ставка по проектному кредиту ниже.
Мезонинный фонд дал проекту деньги. Денег в хозяйстве стало больше?
Нет.
Фонд не создаёт деньги, он перемещает уже существующие: остаток просто сменил хозяина. Именно поэтому такие деньги дороже банковских — фонд рискует настоящими деньгами и стоит в очереди позади банка.
Дом сдан, кредит погашен. Что осталось в хозяйстве от всей этой конструкции?
Дом, процентная маржа банка — разница между ставкой размещения и ставкой привлечения — и прибыль застройщика.
Созданные под проект деньги уничтожились при погашении ровно в том же объёме, в каком возникли. Осталось здание, доход банка за принятый риск и разница между ценой продажи и себестоимостью у застройщика.
Если совсем коротко
Дома почти никогда не строятся на накопленные деньги — их строят в долг. В защищённой модели деньги покупателей заморожены в банке до сдачи дома, а стройку финансирует сам банк. В незащищённой модели деньги покупателей сразу попадают к застройщику, и он может потратить их на что угодно. В первом случае, если стройка встанет, потеряет банк. Во втором — семья, которая заплатила вперёд.
Прочитать — половина дела. В академии эта глава проходится проводками: вы сами проводите операции и видите, сходится баланс или нет.